2023 전세 보증금 사기 대처 관련 법률 특별법
전세 보증금 사기가 최근 들어 빈번하게 발생하고 있습니다. 따라서 전세 사기 관련하여 대처하는 방법, 관련 법률과 최근 2023년 5월 25일부터 시행되는 특별법에 대해 설명해 드리겠습니다.
전세 사기 피해 대처
전세 사기는 개인에게 중대한 피해를 입힐 수 있는 큰 범죄입니다. 전세 사기를 막기 위해서는 정부의 제도적 개선과 함께 개인적으로도 주의를 기울여야 합니다.
- 민사 소송 제기 : 경찰에 신고하는 것과 별개로, 민사 소송을 제기할 수도 있습니다. 민사 소송을 통해 보증금의 반환이나 손해배상을 청구할 수 있습니다. 단, 민사 소송은 시간과 비용이 많이 들 수 있으므로, 잘 고려해야 합니다.
- 전세사기 피해자 긴급 주거지원 이용 : 전세사기 피해자가 주거 공간을 잃게 되면, 정부나 지자체에서 임시 주거지원을 해줍니다. 예를 들어 부산시의 경우, 공공 임대주택을 긴급 지원 주택으로 전환하거나, 민간 주택으로 이사하는 경우 월세와 이사비를 지원합니다.
- 전세사기 대응 전담팀 문의 : 부산시처럼 일부 지자체에서는 전세 사기 대응 전담팀을 운영하고 있습니다. 이 팀은 피해자의 맞춤형 지원과 공인중개사의 지도, 가해자의 처벌 등을 담당합니다. 해당 지역에 전담팀이 있는지 확인하고 문의하면 도움이 될 수 있습니다.
- 경찰에 신고 : 전세 사기는 형법상 사기죄에 해당하므로, 경찰에 신고할 수 있습니다. 신고 시에는 계약서, 입금 내역서, 집주인의 신분증 사본 등 증거 자료를 제출해야 합니다.
- 전세보증금 반환보증 가입 : 전세보증금 반환보증은 주택도시보증공사(HUG)나 서울보증(SGI) 등에서 제공하는 서비스로, 집주인이 보증금을 돌려주지 않을 경우 대신 보상해 주는 제도입니다. 전세 계약 시 가입하면 좋으며, 가입하지 않은 경우에도 전세 피해 지원센터를 통해 가입할 수 있습니다.
- 전세 피해 지원센터 이용 : 전세 피해 지원센터는 전세 사기 피해자를 위한 상담 및 법률 지원을 제공하는 곳입니다. 전화번호는 1330이며, 전국 어디에서나 이용할 수 있습니다
전세 사기를 당한 후 법적 대응을 해야 하는 기간은?
전세 사기를 당한 후 법적 대응을 해야 하는 기간은 상황에 따라 다르며, 자세한 사항은 아래와 같습니다. 법적 대응을 하기 위해서는 빠른 시일 내에 신고하고, 증거 자료를 확보하는 것이 중요합니다.
- 민사 소송 : 민사 소송은 전세 사기가 발생한 날로부터 3년 이내에 해야 하며, 민법 제157조에 따르면 계약 위반으로 인한 손해배상 청구권의 소멸시효는 3년입니다. 만약 집주인이 보증금을 돌려주겠다고 약속하거나 일부를 돌려준 경우에는 소멸시효가 멈추거나 재개될 수 있습니다.
- 형사 고소 : 형사 고소는 전세 사기가 발생한 날로부터 7년 이내에 해야 합니다. 형법 제250조에 따르면 사기죄의 공소시효는 7년입니다. 만약 집주인이 보증금을 돌려주겠다고 약속하거나 일부를 돌려준 경우에는 공소시효가 멈추거나 재개될 수 있습니다.
- 전세사기 특별법 : 전세사기 특별법은 2023년 5월 25일부터 시행되는 법률로, 전세 사기 피해자에게 임시 주거지원, 전세금 반환보증 가입 지원, 전세금 반환보증 보험료 지원, 전세금 반환보증 보험금 지급 등의 지원을 제공합니다. 이 법은 2년 동안 한시적으로 시행되며, 이 법이 시행되기 전에 발생한 전세 사기 피해자도 이 법의 적용을 받을 수 있습니다.
전세 사기 증거 자료 확보는?
전세 사기를 당하면 아래와 같은 증거 자료가 필요합니다. 증거 자료를 확보하면 형사 고소나 민사 소송 등의 법적 대응에 도움이 됩니다.
- 등기부등본 : 전세 계약을 맺기 전에 임대인이 소유한 주택의 등기부등본을 확인하는 것이 좋습니다. 등기부등본은 주택의 소유권과 부담권, 경매 여부 등을 확인할 수 있습니다. 등기부등본은 인터넷에서 신청하거나 관할 법원에서 발급받을 수 있습니다.
- 입금 증명서 : 전세 보증금을 입금할 때 발급받은 입금 증명서를 잘 보관해 두는 것이 좋습니다. 왜냐하면 입금 증명서는 전세 보증금의 납부와 금액을 입증할 수 있습니다. 입금 증명서에는 임대인과 임차인의 실명과 주민등록번호, 입금일자와 금액 등을 명시하고 서명과 날인을 해야 합니다.
- 계약서 : 전세 계약을 맺을 때 작성한 계약서를 잘 보관해 두는 것이 좋습니다. 왜냐하면 계약서는 전세 계약의 성립과 내용을 입증할 수 있습니다. 계약서에는 임대인과 임차인의 실명과 주민등록번호, 주소, 연락처 등을 명시하고 서명과 날인을 해야 합니다.
- 문자 메시지 또는 전화 녹음: 문자 메시지는 전세 계약의 내용이나 조건, 보증금 반환 약속 등을 입증할 수 있습니다. 전세 계약을 맺을 때나 전세 사기가 발생한 후에 집주인이나 공인중개사와 통화한 내용을 녹음해 두는 것이 좋습니다. 녹음한 내용은 전세 사기의 의도나 방법, 보증금 반환 약속 등을 입증할 수 있습니다.
전세 사기와 관련된 법률
전세 사기와 관련된 법률은 아래와 같습니다. 법률적인 문제가 발생할 경우 전문적인 상담이 필요할 수 있으므로, 부동산 전문 변호사나 법률 상담소 등에 문의하는 것이 좋습니다.
- 형법 : 형법은 사기죄에 관한 규정을 담고 있습니다. 형법 제347조에 따르면 거짓이나 그 밖의 부정한 수단으로 타인을 기망하여 재산상의 이익을 취하거나 타인에게 재산상의 손해를 가하면 10년 이하의 징역 또는 2천만 원 이하의 벌금에 처합니다. 전세 사기도 이에 해당하므로, 피해자는 경찰에 신고하고 형사 고소를 할 수 있습니다.
- 민법 : 민법은 민사 소송에 관한 규정을 담고 있습니다. 민법 제750조에 따르면 계약 당사자가 계약 의무를 위반하면 상대방은 계약 해제 또는 손해배상을 청구할 수 있습니다. 전세 사기도 이에 해당하므로, 피해자는 민사 소송을 통해 보증금의 반환이나 손해배상을 청구할 수 있습니다.
- 전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법 : 이 법은 2023년 5월 25일에 공포되어 2023년 5월 25일부터 시행됩니다. 이 법은 전세 사기 피해자에게 임시 주거지원, 전세금 반환보증 가입 지원, 전세금 반환보증 보험료 지원, 전세금 반환보증 보험금 지급 등의 지원을 제공합니다. 또한 전세 사기를 방지하기 위해 집주인의 국세체납액 열람권을 부여하고, 공인중개사의 의무를 강화하며, 전세 사기 가해자에 대한 처벌을 강화합니다.
- 주택임대차보호법 : 이 법은 임대차 계약의 체결과 해지, 임차권의 등기와 양도, 임대료와 보증금 등의 납부와 반환 등에 관한 사항을 규정합니다. 이 법에 따르면 세입자는 집주인에게 계약 기간이 끝나기 6개월에서 2개월 전까지 계약 해지 의사를 통보하지 않으면 자동으로 계약이 연장되는 묵시적 갱신이 됩니다. 또한 세입자는 임차권을 등기하면 집주인의 채무로 인한 경매나 압류로부터 임차권을 보호받을 수 있습니다.
전세 사기 특별법 시행되면 나타나는 변화
전세 사기 특별법은 2023년 4월 27일부터 2년간 적용됩니다. 법 시행 후 6개월마다 국토위 보고를 통해 부족한 부분을 보완 입법하거나 적용 기간을 연장하기로 했습니다
- 전세 사기 피해자의 신용 회복 프로그램 가동 : 전세 사기 피해자가 신용불량자가 되는 것을 막기 위해 상환의무 준수를 전제로 20년간 연체정보 등록·연체금 부과를 면제해 줍니다.
- 전세 사기 특별법 적용 대상 확대 : 전세 사기 특별법 적용 보증금 기준은 4억 5,000만 원에서 5억 원으로 확대됩니다. 주택 면적 기준은 없애고, 이중계약과 신탁 사기 등에 따른 피해도 적용 대상에 포함합니다. '무자본 갭투기’로 인한 깡통전세 피해자, 근린생활시설 전세 사기 피해자도 지원 대상이 됩니다.
- 전세 사기 피해자에게 금융 지원 확대 : 전세 사기 피해자들에게 현재 시점의 최우선변제금만큼 최장 10년간 무이자 대출을 해줍니다. 최우선변제금 범위를 초과하는 경우에는 2억 4,000만 원까지 1.2~2.1%의 저리 대출을 지원합니다. 또한 전세 사기 피해자로 인정되면 최장 20년간 전세 대출금 무이자 분할 상환이 가능하고, 연체 정보 등록·연체금 부과도 면제됩니다.
- 전세 사기 피해자에게 우선매수권 부여 : 전세 사기 피해자로 인정되면 거주 중인 주택이 경매로 넘어갔을 때 우선 매수할 수 있는 권한을 갖습니다. 경매로 주택을 낙찰받을 경우 금융 지원을 받을 수 있습니다. 피해자가 주택 매수를 원하지 않을 경우 한국토지주택공사 (LH)에 우선매수권을 양도한 뒤 LH가 공공임대로 활용하게 됩니다.
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